卖房、换房过程中需要注意的问题有什么?
2019-08-23
一、换房过程中的问题     
      (一)小房换大房要准备哪些费用?
       1、首付款,如先卖后买,可将卖小房所得用于买大房。如先买后卖,则需提前准备好买房所需的资金。
  2、小房尚有贷款,需先还清房贷才能出售。另外,可自筹资金还贷也可利用买方的首付款还贷。
  3、贷款买大房,需考虑贷款额度及首付比例。但是请注意,各地、各银行的政策不一,需根据具体政策来进行准备。
  4、留足备用金,因为卖小买大涉及到买和卖两个过程。除购房款之外,还涉及到中介费、契税、增值税、个税、装修费等其他款项。
  (二)小房要怎么处理?
  其实,小编觉得,小房换大房前有个问题一定要明确的,那就是小房该如何处理?一般而言,小房有三种处理方式,分别为:卖小买大、留小买大、租小换大。
  1、卖小买大
  这种方式就分为两种情况:先卖后买和先买后卖。
  对于流动资金不足的购房者,先卖后买可以留有足够的资金,缓解经济压力。另外,在大部分城市选择先卖后买,贷款可以继续享受首套房待遇,减轻购房负担。
  先买后卖适合收入较稳定,手头有足够的流动资金的购房者。这样的话就不需要面对换房期间面临的租房窘境。
  2、留小买大
  留旧买新适合不差钱、月收入较高的换房者,避免了卖房后居无定所的局面,也不用考虑房子置换期的租房问题。这种方法比较考验换房人的还款能力。
  另外,如果首套房仍属于贷款中,再次置业的贷款利率以及税费较之首套都会有所提升。因为两套房的月供也是一笔不小的开支,所以对于生活质量可能会有一定影响。
  3、租小换大
  这种方式就需要考虑小房的租金回报如何以及大房的首付是否准备充分。一般来说,采取租小换大的方式可以一定程度上减轻月供负担,但对首付要求较高,只适用于首付压力小,月供偿还能力较低的购房者。
 
二、换房过程中需要注意的

(一)选择行情差的时候换房

换房有几种不同的形式,你可以先卖后买,以小换大,你也可以留旧买新,当然也可以把原来的房子租出去,减轻一下资金压力。但是无论哪一种换房方式,足够的资金储备能力都是基础。但是市场有起有伏,以小换大并不是总能同时遇到高的卖出价和低的买入价。所以,建议在行情差的时候换房。别担心你的房子卖便宜了,你买进的房子也是同样行情下的价格。若在行情好时换房,价格变化的节奏很可能会让你无所适从。比如,刚卖掉你的房子,你要买的那套房子又涨价,然后你只能更多地屈服于行情,而没有办法去计较房子本身是否更适合自己。

(二)合理规划才不至于太乱

房屋交易离不开合同签署,合同中可以对各种情况进行说明和规范,因此要注意细节,维护自身合法权益。如果买房是为了赚钱,那么你可以去赌某个新兴区域或有价值的郊区板块,风险越大,可能赚得也越多。但是,换房首先是让自己住得更舒服,当然,换房也要讲究保值性,不是为了赚钱,而是为了给下一次换房蓄积更多筹码。所以,尽量买传统市区,或者已经成熟的新城区。虽然将来房价的涨幅可能相对低,但是风险也低,安全更重要,毕竟,你得尽量让新换的房子成为家庭资产的“压舱石”,万一出现极端情况,可以用来救命,或者给后半辈子一个保障。

(三)二手房一定要关注房龄

存量房时代,你出售的房子已属于二手房,你买的房子很可能也是二手房。所以二手房在选择的时候一定要对房龄多留个心眼。即使地段再好,如果房子的建造年份太久远,恐怕也会越来越不值钱,可能房价还是会涨,但涨幅相对较低是大概率事件。改善换房跟刚需的思维是不一样的。刚需人士从性价比的角度考量,当然还是可以选择老破小;但换房宁可将就地段,但尽量不要将就楼盘本身的档次。

(四)提升品位选择好物业

改善房既然要改善,就一定要变得更好。宁可挤破头去更高档的楼盘买一套面积相对小的房子,也尽量不要在一个档次不高的楼盘里买那种超大户型。虽然财富不能衡量一个人的素质,但是多少还是可以反映一个群体的精神面貌,在市场经济时代,势利一点并没有什么不好。说到楼盘档次就不得不说一下物业费。很多人觉得物业费越便宜越好,政府相关部分对物业费也有不同程度的限价,物业公司越来越招不到保安、保洁……一个行业如果没法正常地赚钱,总有一天各种问题就会大爆发。买一辆车,你不太会去心疼定期保养的钱;房子比车子更贵,你应该更舍得才对。选择物业费服务更好的楼盘,表面上看起来你要付更多钱,但从长远看,无论对你的居住品质还是你的房屋价值,都是好事。

(五)交通便利不能忽视

虽然很多购买改善住房的家庭都已经有车,有的甚至有好几辆了,但还是建议不要太忽视交通情况。毕竟,你家不是只有你一个人,你可以开车,但是老人长辈还有保姆还是更依赖公共交通。交通是城市的命脉之一,无论是刚需还是换房改善客群,都不能忽略交通的价值。

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