给未成年人买房需要注意什么?
2019-08-21
中国家庭的传统观念当中,房子作为一份家产留给未成年子女是天经地义的事情。因而,时下很多父母在购二手房时基于减少交易成本、为子女上学提供便利等方面的考虑,把房产登记在未成年子女的名下。
 
一、未成年人可以买新房吗?
未成年人可以买房。
法律并未限定购房者的年龄,所以可以用未成年人的名义购房。只是签订买房合同和办理房屋权属登记时,需要由未成年人的法定监护人办理。
 
二、未成年人能否自行进行房产交易?
按照《民法通则》规定,不满10周岁的未成年人是无民事行为能力人,10周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人,参与民事活动需要法定监护人代为办理。此外,《民法通则》还规定了:无民事行为能力人实施的民事行为无效。《合同法》规定,限制民事行为能力人订立的合同,经法定监护人追认后,该合同有效,不予追认的合同是无效的。也就是说,未成年人签署的房屋买卖合同为无效合同或者效力待定合同。对于效力待定合同,在法定监护人没有进行追认的情况下,合同无效。未成年人买房需要经过法定监护人同意,或者由法定监护人代其购买。
 
三、未成年人如何购买房产?
无论是自行出资购买,还是父母出资购房填写未成年子女名字的,手续与一般购房过程无异,但与未成年人签署合同时,要求法定监护人必须在场,由其法定监护人代其购买房产并签署相关合同文本:
1.在签订房地产买卖合同时,购房人名称填写为未成年人的姓名,并写明监护人的姓名(一般父母均需签名,除父母一方去世或无监护能力外)。
2.办理交易过户时,需要提交监护关系证明。一般是未成年人的出生证或独生子女证、监护人的身份证,如监护人为一人的,还需提交经过公证的监护人证明书,证明未成年人仅此一人的监护人资格。
3.虽然在购房合同及房产证上,不仅记载房屋所有权人(即未成年人)的名字,也记载未成年人监护人的名字,但监护人并不因此享有房屋所有权。
 
四、以未成年人名义买房有何优缺点?
不少父母考虑到房子始终会留给孩子,所以选择直接将购置的房子写在子女的名下,这样有一定的便利之处,但是不能忽视其中的风险。
优点
1.可避免财产分割
子女是房子的所有人,不属于夫妻共同财产,即使是夫妻双方共同出资购买的,夫妻离婚进行财产分割时,法院也无法处置子女名下的房产。
2.可避免日后过户税费
直接将购置的房子写在子女的名下,这样可以为日后孩子继承房产省去一些手续,也能省了要缴的遗产税。

缺点
1、未成年人买房不能贷款
由于未成年人没有完全的民事行为能力,也没有偿还贷款的能力,如果买卖合同中约定房屋的购买方是未成年人一人,则该房屋交易不能申请银行贷款,需一次性付清房款。
2、未来子女购买新房需遵守二套房政策
如果未成年子女和父母没有共有房产,即父母房产证上没有未成年子女的名字,那么未成年子女成年后购买首套房时可享受首套优惠房贷利率。如果未成年子女名下有房子,子女成年后买新房时要多交房产税,如果房子的贷款还没还清,则首付需按二套房标准,贷款利率也可能上浮,买房的成本会增加不少。
3、父母不能随意处置房屋
根据规定父母不能随意出售、抵押未成年子女名下的房屋,父母如处理孩子名下房产,必须是有利于未成年人的利益,出售房产所得款项应全部用于抚养未成年人,例如其出现重大疾病需要钱来治疗或生活学习需要等。
在房产交易时,父母必须提供监护人签名保证其具有监护人资格,以及出售房产是为了未成年人利益的保证书,保证书须经公证处公证。
4、父母想再收回房屋困难
父母出资购房且把房产登记在子女名下,就意味着父母把这套房赠与了子女,只有子女才对这套房子拥有所有权。子女成年后回避对老人的赡养义务,对老人不闻不问的事件屡有发生。在这种情况下,父母想收回房屋难以得到法律支持。
另外如果夫妻离婚,以未成年孩子名义购置的房产归属往往会引发争议。该房产不作为夫妻共同财产进行分割,那么房产应由取得孩子抚养权的一方与孩子共同居住。
5、子女若婚后发生意外,其配偶有权继承其婚前财产
如果子女在婚后不幸去世,其配偶、未成年子女和父母同为第一顺序继承人,有权继承逝者的所有财产,包括婚前财产,这意味着,即使子女在未成年时和父母共有房产,子女名下的房产也将作为遗产被分割和继承。
购房者在购买房产时如果有登记在未成年子女名下的打算,这些容易发生的问题都是应当提前考虑的,避免日后因此产生不必要的麻烦。


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